

מחיר למשתכן – ליווי מלא מהגרלה ועד משכנתא
Smart Price – תכנון נכון לדירה בהנחה, בלי טעויות יקרות
מחיר למשתכן הוא אחד המסלולים המבוקשים ביותר לזוגות צעירים
אבל דווקא במקום שאמור להיות פשוט, נוצר הרבה בלבול:
-
מה יותר קובע – מחיר חוזה או השמאי?
-
מה קורה כשהמחיר עובר את רף 1.8 מיליון ₪?
-
איך מחשבים את גובה המימון האמיתי?
-
מה ההון העצמי שצריך להביא?
-
ואיך המענק משפיע על כל החישוב?
-
מי זכאי למחיר למשתכן?
🎯 המטרה של הדף
לתת לך הסבר נקי, פשוט וברור, שמסדר לך את כל התמונה:
✔ איך הבנק קובע את אחוזי המימון
✔ מתי מתייחסים לחוזה ומתי לשמאי
✔ איך מתנהלים מעל ומתחת לרף 1.8 מיליון ₪
✔ איך מחשבים הון עצמי בצורה נכונה
✔ איך המענק (40K / 60K) נכנס לתוך המימון
✔ ודוגמאות אמיתיות שיסגרו לך את כל הבלבול
📞 מה הלאה?
בסוף הדף תוכל לתאם איתי שיחת ייעוץ קצרה ללא עלות,
או להשאיר פרטים ולקבל אבחון משכנתא מותאם אישית.
🟦 איך הבנק באמת מחליט במחיר למשתכן?
במחיר למשתכן הבנק לא תמיד עובד לפי “הנמוך מבין השניים” כמו במשכנתא רגילה.כאן נכנס כלל מיוחד שיכול להגדיל את המימון ולצמצם משמעותית את ההון העצמי.
⭐ כלל מס' 1 — אם מחיר החוזה מתחת ל־1.8M, הבנק יכול לחשב לפי השמאות עד רף 1.8M
זה יתרון ענק לזוגות צעירים!
אם השמאי נותן שווי גבוה ממחיר החוזה (עד גבול 1.8M),
הבנק מחשב את המימון לפי המחיר הגבוה – השמאות.
👉 התוצאה:
הלקוח צריך להביא פחות הון עצמי.
⭐ כלל מס' 2 — חייבים להביא הון עצמי מינימלי
לא משנה כמה השמאות גבוהה או כמה המימון גבוה:
✔️ מינימום ללא מענק: 100,000 ₪
✔️ מינימום עם מענק (40K או 60K): 60,000 ₪
זה כלל ברזל של מחיר למשתכן.
⭐ כלל מס' 3 — מעל מחיר 1.8M → חוזרים לכלל הרגיל
אם מחיר החוזה גדול מ־1.8M והשמאות גדולה 1.8M אז הבנק עובד לפי מימון רגיל
-
הנמוך מבין שמאות/חוזה
🟩 דוגמה 1 חוזה נמוך מאוד ושמאות מקסימלית
מחיר חוזה: 1.20M
שמאות: 1.80M
75% מ־1.8M = 1,350,000 ₪
הון עצמי נדרש:
בפועל יוצא 0 ₪ לפי חישוב מתמטי
אבל זה אסור!
כי:
-
ללא מענק → חייב להביא 100,000 ₪
-
עם מענק 40K → חייב להביא 60,000 ₪ (לא 40!)
-
עם מענק 60K → חייב להביא 60,000 ₪ (לא 0!)
זו טעות שהמון זוגות נופלים בה.
🟥 דוגמה 2 חוזה גבוה מ־1.8M → חוזרים לכלל הנמוך
מחיר חוזה: 2.00M
שמאות: 2.20M
-
מחשבים לפי 2.00M (הנמוך)
-
75% × 2.00M = 1,500,000 ₪
-
הון עצמי נדרש: 500,000 ₪
-
כאן אין מענקים ואין הטבות.
🟦 דוגמה 3 חוזה 1.5M, שמאות 1.8M
מחיר חוזה: 1,500,000 ₪
שמאות: 1,800,000 ₪
✔️ איך הבנק מחשב?
במחיר למשתכן, כשהחוזה מתחת ל־1.8M והשמאי גבוה ממנו,
הבנק מחשב את המימון לפי השמאות (עד תקרה של 1.8M).
75% × 1,800,000 = 1,350,000 ₪ משכנתא
✔️ כמה הון עצמי צריך להביא?
1,350,000– 1,500,000 = 150,000 ₪
זה הסכום הבסיסי — לפני התחשבות במענק.
✔️ עכשיו נכניס את המענקים:
🟦 אם הלקוח מקבל מענק 60,000 ₪
60,000– 150,000 = 90,000 ₪ הון עצמי בפועל
🟦 אם הלקוח מקבל מענק 40,000 ₪
40,000 – 150,000 = 110,000 ₪ הון עצמי בפועל
📌 משמעות בפעול :
-
הבנק לא מתחשב במחיר החוזה (1.5M) אלא בשמאות הגבוהה (1.8M).
-
המענק מקטין את ההון העצמי שצריך להביא — לא את גובה המשכנתא.
-
עדיין חייבים לעמוד בכלל הברזל:
-
ללא מענק: מינימום 100K
-
עם מענק: מינימום 60K
-
בדוגמה הזו — הזוג עומד מעל המינימום, אז אין מגבלה.
🧩 דוגמה 4: מחיר חוזה מתחת ל־1.8M, שמאות גבוהה יותר
מחיר חוזה: 1,650,000 ₪
שווי שמאי: 2,000,000 ₪
זו אחת הסיטואציות שהכי מבלבלות רוכשים:
החוזה מתחת ל־1.8 מיליון, אבל השמאי נותן שווי גבוה יותר.
אז איך הבנק חושב את המימון בפועל?
⭐ רוצה לדעת כמה הון עצמי אתה צריך לפי הנתונים שלך?
אני מחשב עבורך מימון, הון עצמי ומענקים — לפי הפרויקט והזכאות האישית שלך.
תאם שיחת ייעוץ ללא עלות
🧠 איך הבנק באמת מחשב?
במסלול מחיר למשתכן יש תקרה ברורה לחישוב המימון:
הבנק מחשב עד רף של 1.8 מיליון ₪ בלבד.
למרות שהשמאי קבע שווי של 2 מיליון, הבנק מתייחס לעסקה כאילו שוויה 1.8 מיליון, ולא יותר.
💰 כמה מימון מקבלים?
-
חישוב המימון: 75% × 1.8M
-
סכום משכנתא: 1,350,000 ₪
💸 כמה הון עצמי צריך להביא?
-
מחיר החוזה: 1,650,000 ₪
-
מימון מהבנק: 1,350,000 ₪
-
הון עצמי בסיסי נדרש: 300,000 ₪
🎁 איך המענק משפיע על ההון העצמי?
אם יש מענק של 60,000 ₪:
60,000 – 300,000 = 240,000 ₪ הון עצמי בפועל
אם יש מענק של 40,000 ₪:
40,000 – 300,000 = 260,000 ₪ הון עצמי בפועל
✔ למה חשוב להבין את זה?
הרבה רוכשים חושבים שאם השמאי נתן שווי גבוה – הבנק יממן יותר.
במחיר למשתכן זה לא עובד ככה:
החישוב נעצר ב־1.8 מיליון ₪,
ולכן חשוב לדעת מראש:
-
על איזה סכום הבנק באמת מסתכל
-
כמה הון עצמי תצטרכו להביא מהבית
-
ואיך המענק מקטין לכם את ההון העצמי בעסק
⭐ חלק 5: מענקי מחיר למשתכן + מי זכאי
🎁 אילו מענקים קיימים?
במסגרת מחיר למשתכן קיימים שני מענקים עיקריים מהממשלה, בהתאם ליישוב שבו נרכשה הדירה:
🟦 מענק בגובה 60,000 ₪
ניתן ביישובים בעלי עדיפות לאומית גבוהה וערים בפריפריה.
🟩 מענק בגובה 40,000 ₪
ניתן ביישובים עם עדיפות לאומית נמוכה יותר, אך עדיין זכאים למענק ממשלתי.
חשוב לדעת:
המענק מקטין ישירות את ההון העצמי שהרוכש צריך להביא.
זהו יתרון משמעותי עבור זוגות צעירים ורווקים ללא הרבה הון עצמי.
📍 רשימת היישובים הזכאים למענקים
הרשימות משתנות מעת לעת ולכן אינן מוצגות כאן במלואן.
🔗 לחץ כאן לרשימת היישובים המלאה באתר משרד הבינוי והשיכון
👤 מי זכאי להשתתף במחיר למשתכן?
כדי להשתתף בתוכנית, על הרוכשים לעמוד בתנאים הבאים:
-
רווקים/רווקות מעל גיל 35
-
זוגות נשואים
-
ידועים בציבור
-
הורים יחידניים עם ילד אחד לפחות
ובתנאי נוסף:
אין בבעלות הרוכש/ים דירה, ולא הייתה בבעלותם דירה במשך 6 השנים האחרונות.
💸 כמה הון עצמי צריך להביא?
לאחר חישובי הבנק והמענקים, קיימים שני כללים ברורים:
-
מינימום הון עצמי 100,000 ₪ במידה ואין מענק
-
מינימום הון עצמי 60,000 ₪ כאשר יש מענק
גם אם “על הנייר” החישוב יוצא נמוך יותר — זה המינימום שהרגולציה מחייבת.
✔ למה חשוב להבין את זה?
הבנה נכונה של מנגנון החישוב והמענקים מאפשרת:
-
לתכנן מראש כמה באמת צריך להביא מהבית
-
להימנע מהפתעות בשלב הבנק
-
לדעת אם העסקה אפשרית מבחינה תקציבית
-
להפחית לחץ וחוסר ודאות לאורך התהליך
אני מלווה אתכם לכל אורך הדרך — מהבדיקה הראשונית ועד קבלת המשכנתא בפועל.
⭐ למה לבחור בליווי שלי במחיר למשתכן?
אחרי כל ההסברים, הדוגמאות והחישובים — ברור שמחיר למשתכן הוא עולם מורכב.
יש חוקים, יש חריגים, יש מענקים, יש תקרות, וצריך לדעת איך הבנק מסתכל על כל מספר.
הבשורה הטובה?
אתה לא צריך להתמודד עם זה לבד.
🔍 מה אני עושה עבורך בפועל?
✔ בדיקת זכאות מלאה
אני בודק בשבילך את כל נתוני הזכאות, המענקים, והמסלולים הרלוונטיים — בלי שתצטרך להבין את כל התקנות מא’ ועד ת’.
✔ תכנון הון עצמי והתאמה אישית
אני מחשב עבורך כמה באמת צריך להביא מהבית, איך המענק משפיע, ומה הסכום המינימלי או המקסימלי שתצטרך להכין — בצורה הכי מדויקת.
✔ ניתוח מלא של העסקה
ביחד ננתח את מחיר החוזה, השמאות, ההטבות וההשלכות — כדי שתדע בדיוק אם העסקה נכונה עבורך.
✔ ליווי משכנתא מקצועי
אני בונה לך תמהיל חכם שמתאים למחיר למשתכן, ומנהל עבורך את כל התהליך מול הבנקים עד קבלת המשכנתא.
✔ שקט וביטחון
במקום להתבלבל מכללים וחריגים —
אתה מקבל תשובות ברורות, במהירות, ובגובה העיניים.
אני מוודא שאין הפתעות בדרך.
🔧 מה אתה מרוויח מהייעוץ?
• מקבל תמונה מלאה וברורה על הזכאות שלך למחיר למשתכן
• מבין כמה מענקים מגיעים לך – ובאילו יישובים
• יודע מה ההון העצמי הנדרש באמת (לא הנחות שגויות)
• מקבל חישוב ריאלי של עלויות משכנתא והתשלום החודשי
• מקבל הכוונה מקצועית שתמנע טעויות שעלולות לעלות עשרות אלפי שקלים
• יודע האם כדאי להתקדם עכשיו או להמתין — לפי מצבך האישי והכלכלי
📌 בשורה התחתונה:
אתה לא צריך ללכת לאיבוד לבד.
בשיחה קצרה נעשה סדר במספרים, בזכאות, ובהחלטה החכמה עבורך.
📞 רוצה לבדוק את הזכאות שלך ולקבל תכנון מדויק?
לחץ כאן וקבע שיחת ייעוץ ראשונית — ללא עלות וללא התחייבות למחיר למשתכן לחץ בכפתור למטה.


